주먹구구식 상가 권리금?! 손해 안 보려면...
직장인들이 늘 가슴에 품고 다니는 것 중 하나가 사직서라는 주장이 있다. 실제로 작성해 가지고 다니진 않더라도 한 번쯤은 상사 책상에 사직서를 내려놓고 회사를 떠나려는 생각을 해본 직장인들이 적지 않을 것이다.
좀 더 나아가 생각해보면 회사를 관둔 직장인들이 선택 가능한 진로는 다양하지 않다. 새 직장으로 이직하거나 내 회사를 차리는 것, 또는 내 가게를 얻어 자영업에 뛰어드는 것이 보통의 수순이다.
오늘은 바로 회사를 관두고 창업하려는 예비 자영업자들이 읽어두면 좋을 내용이다. 주제는 ‘권리금’이다.
권리금의 3가지 종류!
권리금은 크게 3종류로 분류한다. 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금이 그것이다. 바닥 권리금은 해당 점포가 어떤 상권에 위치했느냐에 따라 결정된다. 쉽게 말해 제반 조건이 비슷한 점포라고 해도 이 점포가 서울 명동에 있는지, 마라도에 있는지에 따라 권리금이 다르다는 의미다.
이를 좀 더 응용해보면 같은 서울에서도 상권 위상에 따라 바닥 권리금이 다르다는 사실을 유추할 수 있다. 또 같은 상권 내에서도 해당 점포가 중심지에 있는지, 이면지에 있는지에 따라 권리금이 달라진다. 심지어 유동인구 동선에 따라 같은 건물 내 점포 사이에서도 권리금 차이가 발생한다. 따라서 상권만 보고 아무 점포나 고르는 것은 지양해야 한다.
영업 권리금은 해당 점포의 매출과 영업수익이 어느 정도인지에 따라 책정된다. 이전 점주의 특별한 노하우 등을 바탕으로 ‘대박집’ ‘맛집’으로 불리는 가게라면 영업 권리금이 상당히 높고 그렇지 않은 경우엔 영업 권리금 자체를 인정하지 않기도 한다. 개념 자체는 간단히 이해 가능하다.
그러나 영업 권리금의 특징이라면 개념 자체는 쉽지만 실제 매매 시 이를 인정할지 말지 무척 헷갈린다는 점이다. 이전 점주가 영업 권리를 주장하는 근거는 매출 자료(카드 매출 자료가 대부분)인데, 초심자 입장에서 이 자료에 나와 있는 매출액이 사실인지, 사실이라면 높은 것인지 낮은 것인지를 판단하기 어렵기 때문이다. 즉 투자가치가 있는지 없는지에 대한 판단이 어렵다는 의미다.
시설 권리금은 말 그대로 점포 내 시설물을 인수할 때 책정되는 비용이다. 새 점포나 빈 점포를 얻게 되면 시설이랄 게 없어 발생하지 않지만, 이전 점주가 하던 업종을 그대로 이어받아 영업할 때라면 시설물까지 인수할 필요가 있는 만큼 꼼꼼히 챙겨 봐야 할 부분이다.
주로 피씨방이나 헬스클럽, 스크린골프장 등 시설이 주가 되는 업종에서 많이 발생한다. 시설까지 이어받는 경우 대부분 중고물품인 만큼 감가상각을 고려해 결정하면 된다. 물론 각 시설물에 대한 시세는 파악해야 한다.
과연 적절한 권리금일까?
권리금을 책정할 때의 기준은 매우 다양하다. 이론적으로는 상권과 점포의 영업실적, 시설 비용을 모두 측정해 그 가치를 금전으로 환산해야지만 현실적으로는 적절한 기준이 없기 때문에 3가지 권리금 모두를 각각 측정하기가 어렵다.
이 때문에 권리금을 주먹구구식으로 책정하는 경우가 많다. 예컨대 바닥 권리금만 받는다거나, 시설비만 받는다거나 하는 식으로 시장에 나오는 경우가 그러하다. 영업실적이 우수한 점포의 경우도 매출 발생 성향에 따라 책정 기준이 천차만별이라 초심자 입장에서는 적절한 권리금이 얼마인지 판단하기 어렵다.
정설은 아니지만 바닥 권리금은 인근 유사 점포의 권리금 시세, 영업 권리금은 1년 치 순수익 금액, 시설 권리금은 감가상각을 고려한 실비 시세를 각각 준용한다. 이 기준을 바탕으로 투자금액의 기준을 정할 수 있다. 이 기준선에서 높은지 낮은지를 먼저 따져보는 것만으로 막막함을 벗어날 수 있다. 또 정부(소상공인진흥원이 제공하는 상권분석시스템 등)와 민간에서 제공되는 관련 DB를 찾아보면 수도권 지역 내 주요 상권 권리금이 어느 정도인지를 대략 파악할 수 있다.
하지만 권리금 책정에서 가장 중요한 것은 그만한 돈을 내고 그 점포를 인수할 가치가 있는지를 자문하는 과정, 그 자체다. 이를 위해 수많은 발품을 팔아야 하고 필요하다면 관련업계 전문가를 찾는 것도 큰 손해를 막을 수 있는 방편이 된다. 그리고 권리금을 주는 것만 생각할 것이 아니라 차후 영업활동을 통해 내가 그 이상의 권리금을 회수할 수 있을지도 잘 생각해봐야 할 것이다.
오늘의 요약!
권리금은 여전히 명확한 책정 기준이 없고 인근 유사 점포와의 비교평가를 통해 정해지는 경향이 많기 때문에 정부 및 민간에서 제공되는 권리금 관련 DB 및 분석 리포트를 활용하는 한편 적정 권리금인지를 확인하기 위한 발품과 정보 수집, 전문가 자문이 꼭 필요하며 차후 회수 가능한 금액인지도 생각해야 한다.