법원 경매가 시세 대비 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있는 수단이라는 사실은 잘 알려져 있습니다. 그러나 입찰에 앞서 주의해야 할 것들을 알지 못해 쓸데없는 피해를 볼 수 있다는 점은 잘 알려지지 않은 듯 합니다..
이에 오늘은 경매 입찰 전 반드시 알아야 할 단편 지식을 전달하려 합니다.
입찰을 피해야 할 위험(?) 한 물건들
원칙적으로 경매물건은 낙찰과 동시에 해당 물건에 걸린 모든 권리가 소멸한다. 낙찰자가 해당 부동산을 자유롭게 사용할 수 있도록 하기 위함이다. 그러나 이 원칙에서 벗어난 권리들이 있다. ‘선순위임차인’, ‘유치권’, ‘분묘기지권’, ‘법정지상권’이 이 같은 원칙에서 벗어난 대표적인 사례다.
선순위임차인은 전입신고일이 1순위 근저당권 설정일보다 빠른 경우다. 물론 임차인이 실효 점유를 하고 있어야 한다. 이 경우 낙찰자는 낙찰대금 납부와 별도로 임차인 보증금을 물어줘야 한다. 물론 매각물건명세서 등을 보면 이 날짜 정보들이 잘 나와 있다. 이 규정은 살던 집이 경매로 넘어간 전월세 임차인 입장에서는 전입신고를 하고 집을 점유하고 있어야 보증금을 되찾을 수 있다는 조언의 근거이기도 하다.
유치권은 주로 상가에 많이 설정되는 권리로 해당 부동산 소유주에게 받을 돈이 있는 사람이 상가를 점유해 사용하지 못하도록 실력행사 중이라는 의미다. 유치권이 걸린 물건에 대해서는 무엇보다도 은행 대출이 제한되고 낙찰 후에도 부동산 사용 수익 시행이 어렵기 때문에 유치권을 해결할 수 있는지를 먼저 따져봐야 한다.
분묘기지권은 주로 토지 물건에서 많이 발견된다. 분묘기지권은 토지 안에 묘지가 있고 이 묘지를 함부로 옮길 수 없다는 의미로 이해하면 쉽다. 특히 주인이 없는 묘가 존재하는 경우가 종종 있는데 이를 함부로 옮겼다가 다른 문제가 불거질 수 있어 주의를 요한다. 이런 땅은 낙찰받은 후 땅 전체를 사용하기 어렵다는 제약이 있어 입찰 전 신중한 고려가 필요하다.
법정지상권도 주로 토지에서 많이 보인다. 다만 묘지가 아니라 주택이나 주택으로 사용되던 컨테이너, 큰 바위 등 땅을 사용하려면 치워야 할 무언가가 땅 위에 있는데 이 무언가를 낙찰자 맘대로 치울 수 없다는 의미로 이해할 수 있다. 특히 땅과 건물 등기가 분리되어 있는 단독주택의 경우, 땅만 경매로 넘겨진 경우가 있는데 이런 물건은 조심해서 입찰해야 한다.
권리관계가 복잡한 물건이 더 좋다?
반은 맞고 반은 틀린 문장이다. 권리관계가 복잡한 경매물건의 경우, 부담을 느끼고 입찰하지 않는 사람들이 많아 치열한 경쟁 없이 싼 가격에 양질의 부동산을 매입할 수 있다. 상가의 경우 통상적인 낙찰가율이 60% 전후에 형성된다.
만약 20억짜리 상가가 경매로 나왔다면 이를 12억 원 선에서 매입할 수도 있다는 의미다. 차익만 8억 원에 달하는 좋은 경매라고 할 수 있다.
다만 이후 수익을 내기 위해서는 권리관계 분석을 정확히 하고 문제해결 능력을 가져야 한다는 점에서 더 좋다고 하기 어렵다. 아무리 싸게 낙찰받았다 해도 권리관계 해소에 더 많은 비용이 들어가거나 낙찰 후 곧바로 물건을 쓸 수 없다면 싸게 산 의미가 없다.
소위 경매 고수라는 사람들도 이런 문제에 발목을 잡히는 경우가 왕왕 있기 때문에 초심자들은 그냥 분석만 해보거나 전문가에게 의뢰하는 것이 장기적으로 더 이익이다.
오늘의 요약!
경매 입찰 과정에서 만나게 될 권리 분석이라는 요소는 향후 실제 수익창출에 있어 매우 중요한 부분이다. 반드시 사전에 철저히 분석한 뒤 응찰해야 불의의 피해를 입을 염려가 없다. 이 같은 권리 분석 요소에 대해서는 시중 경매정보사이트나 인터넷을 통해서도 지식을 얻을 수 있다. 다만 인터넷에 등록된 글들 중에는 오류가 포함된 것들도 적지 않으니 전문가 자문을 구해서라도 올바른 지식을 구비하는 것이 중요하겠다.